2024 yılının ortalarına kadar ‘konut piyasasında yaprak kımıldamıyordu’ desek yeriydi. Hangi emlakçıyla konuşursanız konuşun, neredeyse hiç satış olmadığını söylüyordu. Kiralardaki anormal yükselişler ise kentin merkezinden çeperine bir akım olduğunu gösteriyordu. Kent merkezinden çepere kayıştaki en önemli etkenlerden biri de ‘deprem etkisi’ydi. Maraş Depremleri sonrasına özellikle Şişli, Beşiktaş, Beyoğlu ve Kadıköy gibi kent merkezindeki ilçelerde 50 yıllık ömrünü doldurmuş ya da daha eski konutlara ilgi azalmıştı. Bu ilçelerde yıkılıp yeniden inşa edilen konutların fiyatlarıysa dudak uçuklatıyordu. İşte bu akımın sebebi büyük olasılıkla buydu.
Ancak genel durgunluktaki yan etkenlerdi bunlar. En önemli etken, ‘Türkiye Ekonomi Modeli’ denen ‘benzersiz akıldışı’ uygulamanın çökmesi sonrasında politika faizinde artırımların konut kredi faizlerini uçurmasıydı. Orta ve alt orta gelir grubunun konut alması kredi almadan imkânsızdı, şimdilerde ise çok daha imkân dışı. Bu sebeple de konut sahipliği oranında ciddi bir gerileme yaşanıyor Türkiye’de…
Gayrimenkul yeniden yatırım aracı oluyor
Konut sahipliği oranında azalma yaşanmasına yaşanıyor, ancak, bu tabloya rağmen 2024’ün ikinci yarısından bu yana konut satışlarında bir artış söz konusu! İşte son veriler: Türkiye genelinde konut satışları mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 17.6 oranında artarak 130 bin 25 oldu. İpotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 95.9 artarak 19 bin 412’ye ulaştı. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 14.9… Ocak-mayıs döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 98.7 oranında artarak 88 bin 606’ya erişti. Mayıs ayında satın alınan konutların 4 bin 674’ünü; ocak-mayıs döneminde ise 21 bin 62’sini ilk el konutlar oluşturdu.
Türkiye genelinde diğer konut satışları mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 9.9 oranında arttı ve 110 bin 613 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı yüzde ise 85.1… Ocak-mayıs döneminde gerçekleşen diğer konut satışları bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 17.7 oranında artarak 495 bin 564 seviyesine geldi.
5 ayda 39 bin 546 ilk el konut satışı yapıldı
İlk el konut satış sayısı bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 11.2 artışla 39 bin 546, toplam konut satışları içinde payı yüzde 30.4… Ocak-mayıs döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 17.7 oranında artış kaydeden ilk el konut satışlarının toplamı 174 bin 55…
İkinci el konut satış sayısına gelince… Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 20.6 oranında artarak 90 bin 479 oldu. Toplam konut satışları içinde payı yüzde 69.6… İkinci el konut satışları ocak-mayıs döneminde önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 29 arttı ve 410 bin 115 seviyesine yükseldi.
Yabancıların konuta ilgisinde düşüş sürüyor
Ve artık konut fiyatlarındaki nominal artışların sebebinin yabancı alıcılar olmadığını da görebiliyoruz. Yabancı alımları oldukça azalmış durumda. Yabancılara yapılan konut satışları mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 14.2 oranında azalarak bin 771 oldu. Toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı sadece yüzde 1.4. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller; sırasıyla 648 ile İstanbul, 594 ile Antalya ve 145 ile Mersin… Ocak-mayıs döneminde bir önceki yılın aynı dönemine yabancıların satın almalarındaki düşüş 13.7 ve toplam satış rakamı 7 bin 789. Uyruklarına göre en çok konut alanlar Ruslar, ardından İranlılar ve Almanlar geliyor.
Bir de konut satışlarının coğrafi dağılımına bakalım: Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 22 bin 103 ile İstanbul, 11 bin 975 ile Ankara ve 7 bin 817 ile İzmir, en az olduğu iller sırasıyla 48 ile Ardahan, 67 ile Bayburt ve 91 ile Gümüşhane…
Fiyatlardaki nominal artışlara bakmayın
Peki konut satışlarındaki bu artış eğiliminin sebebi ne?.. Sanırım ilk sırada yatırım eğilimi geliyor, zira reel olarak konut fiyatları uzun bir süreden beri geriliyor. Konut Fiyat Endeksi Veri Yönetişimi ve İstatistik Genel Müdürlüğü Anketler ve Endeksler Müdürlüğü’nün Mayıs 2025 verilerine göre durum böyle: Mayıs ayında bir önceki aya göre yüzde 3.4 oranında artan ‘konut fiyat endeksi’ (KFE), bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 32.3 oranında artmış, reel olarak ise yüzde 2.3 oranında azalmış.
KFE, Türkiye’deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanıyor. Endeks 2023 yılını 100 olarak sabitleyerek bu ölçümlemeyi yapıyor. 2025 Mayıs ayında KFE, bir önceki aya göre yüzde 3.4 oranında artarak 182.4 seviyesinde gerçekleşmiş.
Konut satışlarında her zaman olduğu gibi bölgesel farklılıklar sürüyor. İstanbul, Ankara ve İzmir’in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2025 Mayıs ayında bir önceki aya göre, sırasıyla yüzde 2.7, 3.8 ve 3 oranlarında artış gözlenmiş. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde 32.6, 41.4 ve 31.1 oranlarında artmış.
Kiralarla konut satış fiyatları arasındaki dengesizlik artıyor
Satışlar artıyor, ama konut sahipliği düşüyor! ‘Doğruluk Payı’nda yayımlanan bir araştırma ilginç sonuçları ortaya koyuyor. Ocak 2025’te yayımlanan, Resul Kunt’un kaleme aldığı önemli bir inceleme var. ‘Sonsuza Kadar Hayal: Türkiye’de Konut Sahipliği’ makalesi, önemli verilerle dolu… Yazı, Türkiye’deki konut sahipliğinin giderek azaldığını ortaya koyuyor ve sebeplerini açıklıyor. Temel sebep mâlum… Enflasyon ve hayat pahalılığı, ücretlerin düşüklüğü sebebiyle konut sahipliği oranı azalıyor. Her konuda olduğu gibi, gelir ve servet eşitsizliğinin yansımasını konut sahipliği oranlarında da gözlemleniyor. Büyükşehirlerde metrekare fiyatları 2021’den bu yana ortalamada altı katına çıkmış durumda. Buraya dikkat!.. Konut fiyatları 2021’den bu yana altı kat artmasına karşın reel olarak geriliyorsa, demek ki Türkiye’deki resmî enflasyon rakamları gerçek değil! Bunu da belirtmeden geçmeyelim.
Biraz önce belirttiğim gibi, orta ve dar gelir grubunun reel gelirlerindeki düşüş sebebiyle, konut fiyatlarındaki reel azalmaya rağmen konut sahipliği oranı düşüyor. Bu sebeple nominal fiyat artışlarının konut sahipliğine yansımaması mümkün değil. 2013’te konut sahipliği oranı yüzde 61.1 seviyelerindeyken, 2023’te bu oran yüzde 56.1’e gerilemiş. Aslında bu bize, kiraların konut fiyatlarıyla arasındaki giderek artan makasın da ipuçlarını da veriyor. Konut sahibi olamayanların kiralık konuta yönelmesi kiralarda ciddi artışlara neden oluyor.
Miras yoluyla konut sahipliği
Yüksek enflasyon, faiz oranları, inşaat maliyetlerindeki ciddi artışlar, ekonomik belirsizlikler, bir yatırım aracı olarak konuta yöneliş ve yeni konut arzının yetersizliğinin belirlediği ekonomik koşullar, özellikle gençlerin ve orta gelirli ailelerin birikim yaparak konut satın almasını neredeyse imkânsız hale getiriyor. TÜİK kişi başına GSYH ve TCMB konut metrekare fiyatları verilerinden hareketle; 100 metrekare ölçeğinde bir konut almak için gereken yıl sayısı, büyükşehirlerde 10 yılda ortalama yüzde 60 artış göstererek 3.3 yıl yükselmiş. Yani bir yıllık kişi başına GSYH ile 100 metrekare büyüklüğünde bir konut almak için 2013 yılında 5.7 yıl gerekirken, 2023 yılında artık dokuz yıl gerekiyor.
Türkiye’de konut sahipliğinde aile serveti ve miras çok önemli bir etken. TÜİK’in 2023 verilerine göre, 14 yaşında ev sahibi olan bir hanehalkında yaşayan kişilerin yüzde 57.7’si şu anda da ev sahibi konumunda. Kiralık konutta büyümüş olanların ise yüzde 40’ı ev sahibi olabiliyor ama yüzde 48’i kirada oturmaya devam ediyor.
Güneydeki köpüğün sebebi kara para aklama olabilir mi?
TÜİK verilerine göre, 2013-2023 döneminde kişi başına GSYH ortalama 12 kat, enflasyondan arındırıldığında reel olarak 2.4 kat artmış. Tabii bu gerçeklikten kopuk bir veri, onu baştan belirteyim. Aynı dönemde TCMB’nin konut metrekare fiyatları verilerine göre; büyükşehirlerde konut metrekare fiyatı 19.5 kat, reel olarak 10 kat artış göstermiş. Burada dikkat çekici olan ise fiyat artışlarında ilk sırda İstanbul, Ankara ve İzmir değil, Ege’nin üç turistik kentinin yer alması… Bu dönemde, konut fiyatlarının reel olarak en fazla arttığı ilk üç büyükşehir Muğla, Aydın ve Antalya… Bu arada en yüksek kiraların da Muğla’da olduğunu hatırlatayım. Sırasıyla bu büyükşehirlerde konut fiyatları 27.5, 19 ve 17.9 kat artış kaydetmiş. Pandemi döneminde bu kentlerde konuta talebin patladığından dolayı deseniz, o sadece son birkaç yıl için önemli bir etken olabilir. Aynı şekilde yabancı alımlarının da etkisini saptamak mümkün, ancak bu denli yüksek bir artışı açıklamaya yetmiyor sanırım. Sonuçta konut fiyatlarında çok ciddi bir köpük var ve bu doğrudan yüksek kiraları tetikliyor.
Peki bu köpüğün sebebi nedir? Söz gelimi pandemi öncesinde yerli alıcıların bu yöneliminin sosyolojik ve ekonomik sebeplerini pek bilemiyoruz. Muğla’ya çok gidip geldiğimden, herkesin ağzında bir ‘karapara aklama’ söylentisi var. Sonuçta bu kayıtdışı birikimlerin aklanmasıyla konut fiyatları arasındaki korelasyonu kuracak verilere sahip değiliz. Şunu söyleyebilirim, ki büyük olasılıkla bu üç kent için de geçerli, her yerde inşaatlar yükseliyor ve bunların büyük bölümünün finansörlerinin kimler olduğunu incelemek gerek! Mesele niye bir kuyumcu kalkar da Muğla’da site inşaatına girişir? Ya da birkaç yıl içinde dolar milyoneri olmuş şaibeli tipler?.. Kabaca belli sebepleri!.. Fiyatları şişireceksin ki, karaparayı aklayabilesin daha hızlı aklayabilesin değil mi? En azından İspanya ve İtalya’nın yakın tarihinde emlakla para aklamanın nasıl işlediği artık bilinirken, bu tahmini yapmak da güç olmasa gerek!
Ya zenginler ya da yetersiz olsa da birikimi olanlar
Gelelim başta sözünü ettiğim istatistiklere… Konut satışlarına ilişkin veriler aklınızı karıştırmasın! Konut satışlarının artıyor olmasının sebebi orta gelirlilerin konut sahibi olmasından kaynaklanmıyor. Mesele biraz da yatırım iklimiyle ilgili… Bu alımları yapanların kimisi zaten gayrimenkul zengini, kimisi parası olup dövizin ‘arka kapı’ müdahaleleriyle baskılanmasından sıkılan döviz yatırımcısı, kimisi kur korumalı mevduatta parasına para katanlar, kimisi de ailesi zengin genç çiftler. Peki ya ipotekli konut satışlarındaki artışa ne demeli?.. Benim kanım; belirli bir birikimi olanlar tasarruf etmek yerine konuta yatırım yapmayı tercih ediyor olması yeniden… Birikimi bir konut almaya yeterli olmayanlar ve halen gerçek enflasyonun faiz oranlarının üzerinde olduğunu düşünenler riske girip konut kredisi almayı tercih ediyor. Böyle düşündüğünüzde yine kârlı bir iş yapmış oluyorsunuz! Ha reel sekördeki daralma tüm sektörlere yayılır ve işsiz kalırlarsa, işte o zaman hesap karışabilir, o başka!..
